مزايا كل صيغة ومخاطرها وحالات استعمالها، مع محاكاة لأثر ارتفاع السعر على القسط الشهري لقرض بسعر متغير.
احسب قسطك الشهري ومصاريف التوثيق وفق جداول 2026.
احسب الآنصيغتان ومنطقان
يمكن إبرام القرض العقاري بسعر ثابت أو بسعر متغير (يُقال أيضًا «قابل للمراجعة»).
- السعر الثابت: يُحدد السعر عند التوقيع لكامل المدة، ولا يتغير القسط أبدًا مهما حدث في الأسواق.
- السعر المتغير: يُراجع السعر دوريًا، غالبًا كل سنة، حسب مؤشر مرجعي يضيف إليه البنك هامشًا ثابتًا. وفي المغرب، كثيرًا ما يكون المؤشر سعر سندات الخزينة لـ52 أسبوعًا. وقد يرتفع القسط أو ينخفض.
وتوجد صيغ وسيطة: سعر متغير مسقّف (لا يتجاوز مستوى معينًا)، أو سعر مختلط (ثابت لبضع سنوات ثم متغير).
السوق في 2026
ما زال السعر الثابت هو الغالب في المغرب. وفي 2026، تكون الأسعار الثابتة عمومًا أعلى قليلًا من الأسعار المتغيرة عند الانطلاق: من 5 إلى 5,8% دون الضريبة للثابت، مقابل 4,5 إلى 5,2% للمتغير، حسب الملفات والأبناك. ولا تنس الضريبة 10% على الفوائد التي تضاف في الحالتين. والسعر الرئيسي لبنك المغرب مستقر في 2,25% منذ 2025، مما يحد حاليًا من الضغط على الأسعار المتغيرة.
خطر السعر المتغير بالأرقام
لنأخذ قرضًا بمليون درهم على 20 سنة، بسعر 4,9% مع الضريبة عند الانطلاق. القسط 6.544 درهم. بعد 5 سنوات، يبقى حوالي 833.000 درهم للأداء على 15 سنة. إذا رُوجع السعر حينئذ:
| السعر بعد المراجعة | القسط الجديد | الفرق الشهري |
|---|---|---|
| 4,90% (دون تغيير) | 6.544 درهم | — |
| 5,90% (+ نقطة) | 6.985 درهم | + 441 درهم |
| 6,90% (+ نقطتان) | 7.441 درهم | + 897 درهم |
ارتفاع بنقطتين يضيف قرابة 900 درهم شهريًا، أي أكثر من 160.000 درهم على السنوات الخمس عشرة الأخيرة. وفي المقابل، يستفيد المقترض من أي انخفاض للأسعار.
متى تختار السعر الثابت؟
- تقترض لمدة طويلة (20 سنة فأكثر): عدم اليقين بشأن الأسعار أكبر.
- ميزانيتك ضيقة: ارتفاع ببضع مئات من الدراهم قد يربكك.
- تريد الاطمئنان ومعرفة الكلفة الدقيقة لقرضك منذ البداية.
- الفرق بين الثابت والمتغير صغير: أداء قليل إضافي مقابل الأمان يستحق ذلك غالبًا.
متى قد يكون المتغير مبررًا؟
- تتوقع إعادة البيع أو الأداء المسبق خلال 5 إلى 8 سنوات.
- تقترض لمدة قصيرة: خطر الارتفاع له وقت أقل ليؤثر.
- لديك هامش أمان في ميزانيتك، أو مداخيل ستتطور.
- يقترح البنك سقفًا قريبًا من السعر الثابت.
النقاط التي يجب التفاوض بشأنها
- الهامش المضاف إلى المؤشر في السعر المتغير: هو ما يحدد سعرك طوال المدة.
- سقف للارتفاع، مثلًا نقطة أو نقطتين على الأكثر.
- إمكانية الانتقال من المتغير إلى الثابت أثناء القرض، وبأي كلفة.
- تعويض الأداء المسبق، المحدد تنظيميًا في فوائد شهر واحد بالنسبة للقرض العقاري.
جرّب بنفسك
في المحاكي، أدخل المبلغ والمدة، ثم قارن القسط بالسعر المقترح وبالسعر نفسه مضافًا إليه نقطة أو نقطتان. إذا بدا لك القسط «المتشائم» غير محتمل، فالسعر الثابت هو على الأرجح الخيار الصحيح.
خلاصة
- السعر الثابت يضمن قسطًا متطابقًا حتى النهاية: خيار الأمان، وهو الغالب في المغرب.
- السعر المتغير ينطلق أقل، لكن ارتفاعًا بنقطتين قد يضيف قرابة 900 درهم شهريًا لقرض بمليون درهم.
- في السعر المتغير، اشترط سقفًا واقرأ بند المراجعة.
- في الحالتين، تضاف الضريبة 10% إلى الفوائد.
