Avantages, risques et cas d'usage de chaque formule, avec une simulation de l'effet d'une hausse de taux sur la mensualité d'un crédit variable.
Calculez votre mensualité et vos frais de notaire avec les barèmes 2026.
Calculer maintenantDeux formules, deux logiques
Un crédit immobilier peut être conclu à taux fixe ou à taux variable (on dit aussi « révisable »).
- Taux fixe : le taux est figé à la signature pour toute la durée. La mensualité ne bouge jamais, quoi qu'il arrive aux marchés.
- Taux variable : le taux est révisé périodiquement, souvent chaque année, selon un indice de référence auquel la banque ajoute une marge fixe. Au Maroc, l'indice est souvent le taux des bons du Trésor à 52 semaines. La mensualité peut monter ou baisser.
Il existe aussi des formules intermédiaires : taux variable plafonné (le taux ne peut pas dépasser un certain niveau) ou taux mixte (fixe pendant quelques années, puis variable).
Le marché en 2026
Le taux fixe reste largement majoritaire au Maroc. En 2026, les taux fixes se situent en général un peu au-dessus des taux variables de départ : de l'ordre de 5 à 5,8 % hors taxe pour le fixe, contre 4,5 à 5,2 % pour le variable, selon les profils et les banques. N'oubliez pas la TVA de 10 % sur les intérêts, qui s'ajoute dans les deux cas. Le taux directeur de Bank Al-Maghrib est stable à 2,25 % depuis 2025, ce qui limite pour l'instant la pression à la hausse sur les taux variables.
Le risque du variable, en chiffres
Prenons un crédit de 1 000 000 DH sur 20 ans, à 4,9 % TVA comprise au départ. La mensualité est de 6 544 DH. Après 5 ans, il reste environ 833 000 DH à rembourser sur 15 ans. Si le taux est alors révisé :
| Taux après révision | Nouvelle mensualité | Écart par mois |
|---|---|---|
| 4,90 % (inchangé) | 6 544 DH | — |
| 5,90 % (+1 point) | 6 985 DH | + 441 DH |
| 6,90 % (+2 points) | 7 441 DH | + 897 DH |
Une hausse de deux points ajoute près de 900 DH par mois, soit plus de 160 000 DH sur les 15 dernières années. À l'inverse, une baisse des taux profiterait à l'emprunteur.
Quand choisir le fixe ?
- Vous empruntez sur une longue durée (20 ans et plus) : l'incertitude sur les taux est plus grande.
- Votre budget est serré : une hausse de quelques centaines de dirhams vous mettrait en difficulté.
- Vous voulez dormir tranquille et connaître le coût exact de votre crédit dès le départ.
- L'écart entre fixe et variable est faible : payer un peu plus pour la sécurité vaut alors souvent le coup.
Quand le variable peut se justifier
- Vous prévoyez de revendre ou de rembourser par anticipation dans les 5 à 8 ans.
- Vous empruntez sur une durée courte : le risque de hausse a moins de temps pour jouer.
- Vous avez une marge de sécurité dans votre budget, ou des revenus qui vont progresser.
- La banque propose un plafond (taux capé) proche du taux fixe.
Les points à négocier
- La marge ajoutée à l'indice pour un taux variable : c'est elle qui détermine votre taux sur toute la durée.
- Un plafond de hausse, par exemple + 1 ou + 2 points au maximum.
- La possibilité de passer du variable au fixe en cours de prêt, et à quel coût.
- L'indemnité de remboursement anticipé, plafonnée par la réglementation à un mois d'intérêts pour le crédit immobilier.
Faites le test
Dans le simulateur, saisissez votre montant et votre durée, puis comparez la mensualité au taux proposé et au même taux augmenté d'un ou deux points. Si la mensualité « pessimiste » vous paraît intenable, le taux fixe est probablement le bon choix.
En résumé
- Le taux fixe garantit une mensualité identique jusqu'au bout : c'est le choix de la sécurité, majoritaire au Maroc.
- Le taux variable démarre plus bas, mais une hausse de deux points peut ajouter près de 900 DH par mois sur un crédit de 1 000 000 DH.
- Pour un variable, exigez un plafond et lisez la clause de révision.
- Dans les deux cas, la TVA de 10 % s'ajoute aux intérêts.
