Taux d'endettement, durée, taux et apport : la méthode des banques marocaines pour fixer le montant maximal de votre crédit, et des exemples par niveau de salaire.
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Calculer maintenantLa règle des 40 %
Pour décider combien prêter, les banques marocaines regardent d'abord le taux d'endettement : la part de vos revenus nets mensuels consacrée au remboursement de tous vos crédits. La limite courante est de 40 %. Certaines banques acceptent un peu plus pour les hauts revenus ; elles sont plus prudentes pour les revenus variables ou les professions indépendantes.
Mensualité maximale = revenus nets × 40 % − mensualités des autres crédits
Avec 15 000 DH nets par mois et aucun autre crédit, la mensualité maximale est donc de 6 000 DH, assurance comprise.
De la mensualité au montant empruntable
Une fois la mensualité maximale connue, le montant empruntable dépend de deux paramètres : le taux et la durée. Il se calcule en inversant la formule de la mensualité. À 4,9 % TVA comprise (environ 4,45 % hors taxe) sur 25 ans, avec une assurance de 0,35 % par an, chaque tranche de 1 000 DH de mensualité permet d'emprunter environ 164 500 DH.
| Revenu net mensuel | Mensualité max (40 %) | Montant empruntable sur 25 ans | Prix max avec 150 000 DH d'apport |
|---|---|---|---|
| 8 000 DH | 3 200 DH | ≈ 526 000 DH | ≈ 626 000 DH |
| 15 000 DH | 6 000 DH | ≈ 987 000 DH | ≈ 1 052 000 DH |
| 25 000 DH | 10 000 DH | ≈ 1 645 000 DH | ≈ 1 660 000 DH |
Le prix maximal tient compte des frais d'achat (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire, hypothèque), qui sont payés en premier avec l'apport. C'est pourquoi le prix accessible est inférieur à la somme « prêt + apport ».
L'effet de la durée
Avec 15 000 DH de revenus et la même mensualité de 6 000 DH, la capacité d'emprunt passe d'environ 878 000 DH sur 20 ans à environ 987 000 DH sur 25 ans. Allonger la durée augmente le montant, mais aussi le coût total. Les banques limitent en général la durée à 25 ans, parfois 30 ans pour les jeunes actifs, et exigent que le prêt soit remboursé avant un âge limite, souvent autour de 70 ans.
Quels revenus sont pris en compte ?
- Salaire net : le revenu le plus apprécié, surtout en CDI ou dans la fonction publique.
- Revenus du conjoint : en cas d'emprunt à deux, les revenus s'additionnent.
- Revenus fonciers : souvent retenus à 70 ou 80 % de leur montant.
- Revenus d'indépendant : appréciés sur deux ou trois années de déclarations fiscales.
- Primes et heures supplémentaires : prises en compte seulement si elles sont régulières.
Au-delà du taux d'endettement : le reste à vivre
Un taux d'endettement de 40 % n'a pas le même poids avec 8 000 DH ou avec 40 000 DH de revenus. Les banques regardent aussi le reste à vivre : la somme qui reste chaque mois après la mensualité, au regard du nombre de personnes à charge. Avec 8 000 DH de revenus et 3 200 DH de mensualité, il reste 4 800 DH pour faire vivre le foyer : un dossier jugé juste pour une famille de quatre personnes.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt
- Soldez les petits crédits à la consommation avant de déposer votre dossier : chaque mensualité supprimée libère de la capacité.
- Augmentez votre apport : il couvre les frais et réduit le montant à emprunter.
- Empruntez à deux si votre situation le permet.
- Négociez le taux et l'assurance : un demi-point de moins augmente le montant empruntable d'environ 5 %.
- Vérifiez l'aide directe au logement : 70 000 ou 100 000 DH en plus de l'apport pour un logement neuf de 700 000 DH au plus.
- Renseignez-vous sur la garantie Damane Assakane (FOGARIM pour les revenus modestes ou irréguliers, FOGALOGE pour la classe moyenne), qui peut faciliter un crédit sans gros apport.
L'onglet « Capacité d'emprunt » du simulateur fait tout ce calcul pour vous, frais d'achat compris.
