La formule de l'annuité constante, appliquée pas à pas, et des tableaux de mensualités pour 500 000, 1 000 000 et 1 500 000 DH sur 15, 20 et 25 ans.
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Calculer maintenantLe principe de l'annuité constante
Au Maroc, la grande majorité des crédits immobiliers sont amortissables à mensualités constantes : vous payez la même somme chaque mois pendant toute la durée du prêt (hors assurance et hors variation de taux pour un crédit variable). Chaque mensualité contient deux parts :
- les intérêts du mois, calculés sur le capital restant dû ;
- le remboursement du capital, qui est le reste.
Au début, le capital restant est élevé : les intérêts prennent la plus grosse part. Au fil des mois, la part du capital augmente et celle des intérêts diminue.
La formule
La mensualité M d'un prêt de montant C, au taux annuel t, sur n mois, se calcule ainsi :
M = C × r ÷ (1 − (1 + r)−n), avec r = t ÷ 12 (le taux mensuel)
Exemple pour 1 000 000 DH à 4,9 % sur 20 ans :
- taux mensuel : r = 4,9 % ÷ 12 = 0,4083 % ;
- nombre de mois : n = 20 × 12 = 240 ;
- (1 + r)−240 ≈ 0,3762, donc 1 − 0,3762 = 0,6238 ;
- M = 1 000 000 × 0,004083 ÷ 0,6238 ≈ 6 544 DH.
Le premier mois, les intérêts valent 1 000 000 × 0,4083 % = 4 083 DH, et le capital remboursé 2 461 DH. Au bout d'environ 6 ans, la part du capital dépasse celle des intérêts.
Tableau des mensualités à 4,9 %
Mensualités hors assurance, au taux de 4,9 % TVA comprise :
| Montant emprunté | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 500 000 DH | 3 928 DH | 3 272 DH | 2 894 DH |
| 1 000 000 DH | 7 856 DH | 6 544 DH | 5 788 DH |
| 1 500 000 DH | 11 784 DH | 9 817 DH | 8 682 DH |
L'effet de la durée sur le coût
Allonger la durée baisse la mensualité, mais augmente fortement le total des intérêts. Pour 1 000 000 DH à 4,9 % :
| Durée | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|
| 15 ans | 7 856 DH | 414 070 DH |
| 20 ans | 6 544 DH | 570 666 DH |
| 25 ans | 5 788 DH | 736 336 DH |
Passer de 20 à 25 ans fait gagner 756 DH par mois, mais coûte 165 670 DH d'intérêts en plus. La bonne durée est la plus courte qui garde une mensualité supportable.
N'oubliez pas l'assurance
La banque exige une assurance décès-invalidité. Elle est souvent calculée en pourcentage annuel du capital emprunté. Avec 0,35 % par an sur 1 000 000 DH, elle ajoute environ 292 DH par mois. La mensualité réelle passe alors de 6 544 à environ 6 836 DH. Le simulateur l'intègre et vous pouvez modifier son taux.
Taux hors taxe et TVA sur les intérêts
Au Maroc, les banques annoncent leurs taux hors taxe. Les intérêts sont soumis à une TVA de 10 %, payée avec chaque mensualité. Le taux à mettre dans la formule est donc le taux TTC : 4,45 % HT × 1,10 ≈ 4,9 % TTC. Tous les exemples de cet article utilisent un taux de 4,9 % TVA comprise. Le simulateur, lui, vous demande le taux HT et ajoute la TVA tout seul.
Taux nominal et coût global
Le taux de la formule est le taux nominal. Pour comparer deux offres, regardez aussi le taux effectif global (TEG) indiqué dans l'offre de prêt : il inclut les frais de dossier, l'assurance obligatoire et les frais de garantie. Deux crédits au même taux nominal peuvent avoir des TEG différents.
Faire le calcul soi-même
Dans un tableur, la fonction VPM (ou PMT en anglais) donne la mensualité : =VPM(4,9%/12;240;-1000000) renvoie 6 544. Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur, qui affiche en plus le tableau d'amortissement année par année, les frais de notaire et le coût total de l'opération.
Trois conseils avant de choisir
- Gardez une marge : une mensualité au plafond de vos capacités laisse peu de place aux imprévus.
- Simulez plusieurs durées et comparez le total des intérêts, pas seulement la mensualité.
- Prévoyez les frais d'achat (environ 7 % du prix) en plus de l'apport demandé par la banque.
