حساب القسط الشهري للقرض العقاري: المعادلة وأمثلة

معادلة القسط الثابت مطبقة خطوة بخطوة، وجداول الأقساط لـ500.000 و1.000.000 و1.500.000 درهم على 15 و20 و25 سنة.

مبدأ القسط الثابت

في المغرب، أغلب القروض العقارية قروض تُستهلك بأقساط شهرية ثابتة: تؤدي المبلغ نفسه كل شهر طوال مدة القرض (دون احتساب التأمين وتغير السعر في القرض المتغير). ويتكون كل قسط من جزأين:

• فوائد الشهر، المحتسبة على رأس المال المتبقي؛
• أداء رأس المال، وهو الباقي.

في البداية يكون رأس المال المتبقي مرتفعًا، فتأخذ الفوائد الجزء الأكبر. ومع مرور الأشهر، يرتفع جزء رأس المال وينخفض جزء الفوائد.

المعادلة

القسط الشهري M لقرض مبلغه C، بسعر سنوي t، على n شهرًا، يُحتسب كما يلي:

M = C × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)، حيث r = t ÷ 12 (السعر الشهري)

مثال لمليون درهم بسعر 4,9% على 20 سنة:

1. السعر الشهري: r = 4,9% ÷ 12 = 0,4083%؛
2. عدد الأشهر: n = 20 × 12 = 240؛
3. (1 + r)⁻²⁴⁰ ≈ 0,3762، إذن 1 − 0,3762 = 0,6238؛
4. M = 1 000 000 × 0,004083 ÷ 0,6238 ≈ 6.544 درهم.

في الشهر الأول، تبلغ الفوائد 1.000.000 × 0,4083% = 4.083 درهم، ورأس المال المؤدى 2.461 درهم. وبعد حوالي 6 سنوات، يتجاوز جزء رأس المال جزء الفوائد.

جدول الأقساط بسعر 4,9%

أقساط دون تأمين، بسعر 4,9% مع الضريبة:

أثر المدة على الكلفة

إطالة المدة تخفض القسط لكنها ترفع مجموع الفوائد كثيرًا. لمليون درهم بسعر 4,9%:

الانتقال من 20 إلى 25 سنة يوفر 756 درهمًا شهريًا، لكنه يكلف 165.670 درهمًا إضافية من الفوائد. والمدة الجيدة هي أقصر مدة تحافظ على قسط محتمل.

لا تنس التأمين

يشترط البنك تأمينًا على الوفاة والعجز، يُحتسب غالبًا بنسبة سنوية من رأس المال المقترض. بنسبة 0,35% سنويًا على مليون درهم، يضيف حوالي 292 درهمًا شهريًا، فيصبح القسط الحقيقي حوالي 6.836 درهم بدل 6.544. ويدمجه المحاكي ويمكنك تعديل نسبته.

السعر دون الضريبة والضريبة على الفوائد

في المغرب، تعلن الأبناك أسعارها دون احتساب الضريبة، والفوائد تخضع لـضريبة على القيمة المضافة بنسبة 10% تؤدى مع كل قسط. فالسعر الذي يُدخل في المعادلة هو السعر مع الضريبة: 4,45% دون الضريبة × 1,10 ≈ 4,9% مع الضريبة. وكل أمثلة هذا المقال تعتمد 4,9% مع الضريبة، أما المحاكي فيطلب السعر دون الضريبة ويضيف الضريبة تلقائيًا.

السعر الاسمي والكلفة الإجمالية

السعر في المعادلة هو السعر الاسمي. ولمقارنة عرضين، انظر أيضًا إلى السعر الفعلي الإجمالي المذكور في عرض القرض: فهو يشمل مصاريف الملف والتأمين الإجباري ومصاريف الضمان. وقد يكون لقرضين بالسعر الاسمي نفسه سعران فعليان مختلفان.

احسب بنفسك

في جدول حسابات، تعطي الدالة PMT القسط الشهري: =PMT(4,9%/12;240;-1000000) تعطي 6.544. ويمكنك أيضًا استعمال محاكينا الذي يعرض كذلك جدول الاستهلاك سنة بسنة ومصاريف التوثيق والكلفة الإجمالية للعملية.

ثلاث نصائح قبل الاختيار

• احتفظ بهامش: قسط في أقصى قدرتك يترك مجالًا ضيقًا للطوارئ.
• جرّب عدة مدد وقارن مجموع الفوائد لا القسط وحده.
• توقع مصاريف الشراء (حوالي 7% من الثمن) زيادة على المساهمة التي يطلبها البنك.