التعويض محدد في فوائد شهر واحد بالنسبة للقرض العقاري. احسب التوفير الحقيقي لأداء مسبق كلي أو جزئي.
احسب قسطك الشهري ومصاريف التوثيق وفق جداول 2026.
احسب الآنحق للمقترض
يسمح القانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك لكل مقترض بأداء قرضه قبل الأجل، كليًا أو جزئيًا. فقد يُستعمل دخل إضافي أو بيع عقار آخر أو ادخار متراكم لتخفيض الدين وتوفير الفوائد.
ويخسر البنك الفوائد التي كان سيتقاضاها، فيمكنه طلب تعويض، لكنه مؤطر.
التعويض: فوائد شهر واحد على الأكثر
بالنسبة للقرض العقاري، يحدد قرار صادر تطبيقًا للقانون رقم 31.08 التعويض في فوائد شهر واحد، تُحتسب بسعر القرض على رأس المال المؤدى مسبقًا. وقبل هذا النص، كانت بعض الأبناك تطلب فوائد ثلاثة أشهر.
التعويض = رأس المال المؤدى × السعر السنوي ÷ 12
لـ200.000 درهم مؤداة من قرض بسعر 4,9%، يبلغ التعويض 200.000 × 4,9% ÷ 12 ≈ 817 درهمًا، وهو ضعيف مقارنة بالفوائد الموفرة.
مثال بالأرقام
قرض بمليون درهم على 20 سنة بسعر 4,9% مع الضريبة، وقسط 6.544 درهم. بعد 7 سنوات، يبقى حوالي 754.000 درهم للأداء و267.000 درهم من الفوائد حتى النهاية. يؤدي المقترض 200.000 درهم مسبقًا، وأمامه خياران:
| الخيار | القسط | المدة المتبقية | الفوائد المتبقية | التوفير في الفوائد |
|---|---|---|---|---|
| دون أداء مسبق | 6.544 درهم | 13 سنة | ≈ 267.000 درهم | — |
| أ. الإبقاء على القسط وتقليص المدة | 6.544 درهم | ≈ 8 سنوات و8 أشهر | ≈ 127.000 درهم | ≈ 140.000 درهم |
| ب. الإبقاء على المدة وتخفيض القسط | ≈ 4.808 درهم | 13 سنة | ≈ 196.000 درهم | ≈ 71.000 درهم |
في الحالتين، يُغطى تعويض 817 درهمًا بسهولة. الخيار (أ) يوفر ضعف الخيار (ب)، أما الخيار (ب) فيخفف الميزانية الشهرية. وإذا كان التأمين محتسبًا على رأس المال المتبقي، فإنه ينخفض أيضًا.
متى يكون الأداء المسبق أكثر فائدة؟
- في بداية القرض: تمثل الفوائد حينئذ الجزء الأكبر من الأقساط، وكلما كان الأداء مبكرًا كان التوفير أكبر.
- عندما يكون سعر القرض مرتفعًا مقارنة بما قد يدره المال لو استُثمر في مكان آخر.
- عندما لا توجد ديون أغلى: أدّ أولًا القرض الاستهلاكي ذا السعر الأعلى.
وفي نهاية القرض، يتكون القسط أساسًا من رأس المال، فيكون التوفير ضعيفًا.
الاحتياطات الواجبة
- احتفظ بادخار احتياطي يعادل بضعة أشهر من المصاريف لمواجهة الطوارئ، فالأداء المسبق لا يُسترجع.
- انظر إلى الخصم الضريبي: فوائد قرض السكن الرئيسي قد تُخصم، بشروط، من الدخل الخاضع للضريبة في حدود 10% من الدخل الإجمالي. وتخفيض الفوائد يقلص هذه الميزة أيضًا، وإن بقي التوفير الصافي في صالحك غالبًا.
- اطلب جدول استهلاك جديدًا بعد كل أداء جزئي.
- توقع رفع اليد عند الأداء الكلي: يسلمك البنك وثيقة رفع اليد، تودعها لدى المحافظة العقارية (500 درهم) للتشطيب على الرهن.
وماذا عن شراء القرض؟
شراء قرضك من طرف بنك آخر بسعر أفضل هو شكل من أشكال الأداء المسبق: يؤدي البنك الجديد للبنك القديم. ويجب حينئذ احتساب تعويض فوائد شهر، ومصاريف ملف البنك الجديد، وتقييد رهن جديد (0,5% ثم 1,5% حسب الشرائح). ولا تكون العملية مربحة إلا إذا كان فرق السعر مهمًا والمدة المتبقية طويلة. احسب ذلك بالمحاكي بمقارنة القسطين.
خلاصة
- يمكنك أداء قرضك كليًا أو جزئيًا في أي وقت.
- التعويض محدد في فوائد شهر واحد على رأس المال المؤدى.
- تقليص المدة يوفر من الفوائد ضعف ما يوفره تخفيض القسط تقريبًا.
- احتفظ بادخار احتياطي وفكّر في رفع اليد عند الأداء الكلي.
