Remboursement anticipé : indemnité, économies et bon moment

L'indemnité est plafonnée à un mois d'intérêts pour le crédit immobilier. Calculez l'économie réelle d'un remboursement total ou partiel.

Un droit pour l'emprunteur

La loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur permet à tout emprunteur de rembourser son crédit par anticipation, en totalité ou en partie. Une rentrée d'argent, la vente d'un autre bien ou une épargne accumulée peuvent ainsi servir à réduire la dette et à économiser des intérêts.

La banque perd les intérêts qu'elle aurait touchés. Elle peut donc demander une indemnité, mais celle-ci est encadrée.

L'indemnité : un mois d'intérêts au maximum

Pour le crédit immobilier, un arrêté pris en application de la loi n° 31-08 fixe l'indemnité à un mois d'intérêts, calculés au taux du prêt sur le capital remboursé par anticipation. Avant ce texte, certaines banques demandaient jusqu'à trois mois d'intérêts.

Indemnité = capital remboursé × taux annuel ÷ 12

Pour 200 000 DH remboursés sur un crédit à 4,9 %, l'indemnité est de 200 000 × 4,9 % ÷ 12 ≈ 817 DH. C'est faible au regard des intérêts économisés.

Exemple chiffré

Crédit de 1 000 000 DH sur 20 ans à 4,9 % TVA comprise, mensualité de 6 544 DH. Après 7 ans, il reste environ 754 000 DH à rembourser et 267 000 DH d'intérêts à payer jusqu'à la fin. L'emprunteur rembourse 200 000 DH par anticipation. Deux options s'offrent à lui :

Dans les deux cas, l'indemnité de 817 DH est largement couverte. L'option A rapporte deux fois plus d'économie ; l'option B donne de l'air au budget mensuel. Si l'assurance est calculée sur le capital restant, elle baisse aussi.

Quand est-ce le plus intéressant ?

• En début de crédit : les intérêts représentent alors la plus grosse part des mensualités. Plus on rembourse tôt, plus l'économie est forte.
• Quand le taux du crédit est élevé par rapport à ce que rapporterait l'argent placé ailleurs.
• Quand vous n'avez pas d'autres dettes plus chères : remboursez d'abord un crédit à la consommation, dont le taux est plus élevé.

À l'inverse, en fin de crédit, la mensualité est surtout composée de capital : l'économie est faible.

Les précautions à prendre

1. Gardez une épargne de précaution : quelques mois de dépenses, pour faire face aux imprévus. Un remboursement anticipé ne se récupère pas.
2. Regardez la déduction fiscale : les intérêts d'un prêt pour la résidence principale peuvent, sous conditions, être déduits du revenu imposable dans la limite de 10 % du revenu global. Réduire les intérêts réduit aussi cet avantage, même si l'économie nette reste en général favorable.
3. Demandez un nouveau tableau d'amortissement après chaque remboursement partiel.
4. Prévoyez la mainlevée en cas de remboursement total : la banque vous remet un document de mainlevée, que vous déposez à la conservation foncière (500 DH) pour radier l'hypothèque.

Et le rachat de crédit ?

Faire racheter son crédit par une autre banque à un meilleur taux est une forme de remboursement anticipé : l'ancienne banque est remboursée par la nouvelle. Il faut alors compter l'indemnité d'un mois d'intérêts, les frais de dossier de la nouvelle banque et une nouvelle inscription d'hypothèque (0,5 % puis 1,5 % par tranches). L'opération n'est rentable que si l'écart de taux est significatif et la durée restante encore longue. Faites le calcul avec le simulateur en comparant les deux mensualités.

En résumé

• Vous pouvez rembourser tout ou partie de votre crédit à tout moment.
• L'indemnité est plafonnée à un mois d'intérêts sur le capital remboursé.
• Réduire la durée fait économiser environ deux fois plus d'intérêts que réduire la mensualité.
• Gardez une épargne de précaution et pensez à la mainlevée en cas de remboursement total.