الضريبة المضمنة في الثمن، البيع في طور الإنجاز، الدعم المباشر للسكن، وضعية الرسم العقاري: ما الذي يتغير بين سكن جديد وسكن قديم في المغرب.
احسب قسطك الشهري ومصاريف التوثيق وفق جداول 2026.
احسب الآنمصاريف الشراء متقاربة جدًا
خلافًا لبلدان أخرى، لا يطبق المغرب «مصاريف توثيق مخفضة» على الجديد. فسواء كان السكن جديدًا أو قديمًا، يؤدي المشتري 4% رسوم التسجيل، و1,5% زائد 100 درهم للمحافظة العقارية، وأتعاب الموثق مع الضريبة، والرهن إذا اقترض. وأساس الحساب هو الثمن المذكور في العقد.
الفرق الحقيقي يكمن في الضريبة على القيمة المضافة العقارية: في الجديد، يفوتر المنعش ضريبة 20% مدرجة في الثمن المعلن. أما في القديم، فالبيع بين الأفراد لا يخضع لهذه الضريبة. فبثمن واحد، لا تشتري الشيء نفسه: ثمن السكن الجديد يتضمن جزءًا من الضريبة.
مقارنة نقطة بنقطة
| المعيار | جديد (منعش) | قديم (فرد) |
|---|---|---|
| الضريبة على القيمة المضافة | مدرجة في الثمن | لا توجد |
| رسوم التسجيل | 4% | 4% |
| المحافظة العقارية | 1,5% + 100 درهم | 1,5% + 100 درهم |
| الدعم المباشر للسكن | نعم، حتى 700.000 درهم مع الضريبة | لا |
| رسم السكن | إعفاء 5 سنوات للبناء الجديد | مستحق منذ السنة الأولى |
| الأشغال المتوقعة | قليلة | غالبًا (المطبخ، الحمام، الكهرباء) |
| أجل تسلم المفاتيح | قد يطول في البيع في طور الإنجاز | فوري عند التوقيع |
| التفاوض على الثمن | محدود | أوسع |
الشراء على التصميم: البيع في طور الإنجاز
كثير من المساكن الجديدة تُباع قبل بنائها، في إطار بيع العقار في طور الإنجاز الذي ينظمه القانون رقم 44.00. والمراحل كالتالي:
- عقد ابتدائي يحدد الثمن ووصف السكن وأجل التسليم، ويدفع المشتري تسبيقًا محدودًا؛
- تتبع الأداءات تقدم الأشغال؛
- يُوقع العقد النهائي بعد الحصول على رخصة السكن، ثم يُقيد في المحافظة العقارية.
نقاط اليقظة في القديم
- الرسم العقاري: اطلب شهادة ملكية حديثة للتحقق من المالك والتحملات (رهن، حجز).
- الملكية المشتركة: يطلب الموثق من السانديك شهادة أداء التكاليف، والمتأخرات قد تعطل البيع.
- الرسوم المحلية: يجب أن يكون البائع قد أدى رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية.
- الإبراء الضريبي للبائع، المرتبط بالضريبة على الأرباح العقارية، ضروري لتقييد البيع.
- حالة العقار: قدّر الأشغال قبل تقديم عرض وأدرجها في ميزانيتك.
مثال: شقتان بـ650.000 درهم
لنتخيل شقة جديدة وأخرى قديمة بالثمن نفسه 650.000 درهم، يشتريهما مشتر لأول مرة مستوف لشروط الدعم المباشر، بمساهمة 80.000 درهم، على 25 سنة بسعر 4,9% مع الضريبة.
- الجديدة: يخفض دعم 70.000 درهم المبلغ المقترض إلى حوالي 552.000 درهم، بقسط يقارب 3.360 درهم مع التأمين. لا أشغال ولا رسم سكن لمدة 5 سنوات.
- القديمة: لا دعم، وقرض بحوالي 623.000 درهم، بقسط يقارب 3.790 درهم. وغالبًا ما تضاف أشغال، لكن السكن يكون أحيانًا أكبر أو أفضل موقعًا بالثمن نفسه.
للجديد الأفضلية المالية عند الاستفادة من الدعم، وتعود الأفضلية للقديم عندما يكون الموقع أهم من كل شيء، أو عندما يكون ثمن المتر المربع أقل بوضوح.
كيف تحسم؟
قارن عقارات متشابهة على أساس الكلفة الإجمالية: الثمن، المصاريف، الدعم المحتمل، الأشغال، الرسوم المحلية والقسط. يحتسب المحاكي في الصفحة الرئيسية كل ذلك ما عدا الأشغال، التي يمكنك إضافتها لميزانيتك. وفكّر في إعادة البيع: العقار الجيد الموقع والمعتنى به يُباع بشكل أفضل، سواء اشتُري جديدًا أو قديمًا.
