التحقق من الرسم، الوعد بالبيع، موافقة البنك، العقد النهائي، التسجيل والتقييد: الجدول الزمني الكامل للشراء والأخطاء الواجب تجنبها.
احسب قسطك الشهري ومصاريف التوثيق وفق جداول 2026.
احسب الآنالمرحلة 1: تحديد الميزانية
قبل المعاينات، احسب ما يمكنك شراؤه فعلًا. ثلاثة أرقام مهمة:
- قدرتك على الاقتراض، انطلاقًا من مداخيلك ونسبة استدانة 40%؛
- مساهمتك، التي يجب أن تغطي على الأقل مصاريف الشراء، أي حوالي 7% من الثمن؛
- أشكال الدعم الممكنة، كالدعم المباشر للسكن لسكن جديد.
يعطيك تبويب «القدرة على الاقتراض» في المحاكي أقصى ثمن مع المصاريف. واطلب أيضًا محاكاة أولية من بنكك: الموافقة المبدئية تطمئن البائع.
المرحلة 2: التحقق من العقار
بعد إيجاد السكن، تحقق من وضعيته القانونية قبل توقيع أي شيء:
- شهادة ملكية حديثة من المحافظة العقارية: هوية المالك، المساحة، الرهون أو الحجوز أو التقييدات الاحتياطية.
- التصميم المساحي ومطابقته للعقار المعاين.
- رخصة السكن، وبالنسبة للشقة نظام الملكية المشتركة.
- الوضعية الجبائية للعقار: أداء رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية.
المرحلة 3: الوعد بالبيع
يُلزم الوعد بالبيع البائع والمشتري بالمبيع والثمن. اطلب تحريره من الموثق الذي سيوقع العقد النهائي. ويجب أن يتضمن:
- الثمن والتسبيق المدفوع وجدول الأداء؛
- شرطًا واقفًا يتعلق بالحصول على القرض مع أجل: إذا رفض البنك، تسترجع تسبيقك؛
- بيع العقار خاليًا من كل رهن أو تحمل؛
- الأجل الأقصى لتوقيع العقد النهائي.
يخضع تسجيل الوعد بالبيع لرسم ثابت متواضع. ادفع التسبيق بشيك أو تحويل، لا نقدًا أبدًا: منذ يوليوز 2026، يخضع الجزء المؤدى نقدًا من ثمن عقار يتجاوز 300.000 درهم لرسم تسجيل إضافي بنسبة 2%.
المرحلة 4: الحصول على القرض
أودع ملفك لدى عدة أبناك: بطاقة التعريف، وثائق الدخل، الكشوف البنكية، الوعد بالبيع، شهادة الملكية. وقد يُجري البنك خبرة على العقار. قارن العروض على أساس الكلفة الإجمالية: السعر، الضريبة على الفوائد، التأمين، مصاريف الملف. وبعد قبول العرض، يرسل البنك للموثق موافقته على التمويل وشروط صرف الأموال.
وإذا كنت مستوفيًا لشروط الدعم المباشر للسكن، فقدم طلبك عبر منصة «دعم سكن» بالموازاة.
المرحلة 5: العقد النهائي
قبل التوقيع ببضعة أيام، يبلغك الموثق بحساب المصاريف والمبلغ الاحتياطي الواجب دفعه. ويوم التوقيع:
- يدلي البائع بالإبراء الضريبي، وبشهادة السانديك عند الاقتضاء؛
- يحول البنك مبلغ القرض إلى حساب الموثق؛
- توقع عقد البيع، وعقد القرض بالرهن إذا اقترضت؛
- يؤدي الموثق للبائع، ويؤدي عند الحاجة لبنك البائع لتحرير العقار.
تتسلم المفاتيح، لكنك لم تُقيد بعد مالكًا.
المرحلة 6: التسجيل والتقييد
بعد التوقيع، يقوم الموثق بالإجراءات:
- تسجيل العقد لدى الضرائب داخل 30 يومًا وأداء رسوم التسجيل (4% للسكن)؛
- الإيداع لدى المحافظة العقارية: تقييد البيع (1,5% + 100 درهم) ثم رهن البنك (جدول الشرائح).
بعد التقييد، يمكنك طلب شهادة ملكية باسمك. واحتفظ بنسخة من العقد وحساب الموثق، فستفيدك عند إعادة البيع لحساب الربح.
كم من الوقت؟
| المرحلة | المدة التقريبية |
|---|---|
| البحث والتحقق | متغيرة |
| من الوعد بالبيع إلى موافقة القرض | 3 إلى 8 أسابيع |
| من موافقة القرض إلى العقد النهائي | 2 إلى 4 أسابيع |
| التسجيل والتقييد | من أيام إلى بضعة أسابيع |
أخطاء يجب تجنبها
- دفع تسبيق كبير دون شرط واقف يتعلق بالقرض.
- قبول التصريح بثمن أقل: خطر المراجعة، ورسم إضافي 2% على الجزء النقدي، وضريبة أثقل على الربح عند البيع.
- شراء عقار غير محفظ أو على الشياع دون موافقة كتابية من كل الشركاء.
- نسيان المصاريف في الميزانية: تمثل حوالي 7% من الثمن، زائد الرهن.
