Les étapes d'un achat immobilier au Maroc, du compromis au titre

Vérification du titre, compromis, accord de prêt, acte définitif, enregistrement et inscription : le calendrier complet d'un achat, et les pièges à éviter.

Étape 1 : fixer son budget

Avant de visiter, calculez ce que vous pouvez réellement acheter. Trois chiffres comptent :

• votre capacité d'emprunt, à partir de vos revenus et d'un taux d'endettement de 40 % ;
• votre apport, qui doit au minimum couvrir les frais d'achat, soit environ 7 % du prix ;
• les aides possibles, comme l'aide directe au logement pour un logement neuf.

L'onglet « Capacité d'emprunt » du simulateur donne le prix maximal, frais compris. Faites aussi une première simulation auprès de votre banque : un accord de principe rassure le vendeur.

Étape 2 : vérifier le bien

Une fois le logement trouvé, vérifiez sa situation juridique avant de signer quoi que ce soit :

1. Certificat de propriété récent délivré par la conservation foncière : identité du propriétaire, surface, hypothèques, saisies ou prénotations.
2. Plan cadastral et conformité avec le bien visité.
3. Permis d'habiter et, pour un appartement, règlement de copropriété.
4. Situation fiscale du bien : taxe d'habitation et taxe de services communaux payées.

Étape 3 : le compromis de vente

Le compromis engage le vendeur et l'acheteur sur la chose et sur le prix. Faites-le rédiger par le notaire qui signera l'acte définitif. Il doit prévoir :

• le prix, l'avance versée et le calendrier de paiement ;
• une condition suspensive d'obtention du prêt, avec un délai : si la banque refuse, vous récupérez votre avance ;
• la vente libre de toute hypothèque ou charge ;
• la date limite de signature de l'acte définitif.

L'enregistrement d'un compromis est soumis à un droit fixe modeste. Versez l'avance par chèque ou virement, jamais en espèces : depuis juillet 2026, la part du prix payée en espèces d'un bien de plus de 300 000 DH supporte 2 % de droits d'enregistrement en plus.

Étape 4 : obtenir le prêt

Déposez votre dossier dans plusieurs banques : pièce d'identité, justificatifs de revenus, relevés bancaires, compromis de vente, certificat de propriété. La banque fait parfois expertiser le bien. Comparez les offres sur le coût total : taux, TVA sur les intérêts, assurance, frais de dossier. Une fois l'offre acceptée, la banque adresse au notaire son accord de financement et les conditions de déblocage des fonds.

Si vous êtes éligible à l'aide directe au logement, déposez votre demande sur la plateforme Daam Sakane en parallèle.

Étape 5 : l'acte définitif

Quelques jours avant la signature, le notaire vous communique le décompte des frais et la provision à verser. Le jour de la signature :

1. le vendeur présente son quitus fiscal et, le cas échéant, l'attestation du syndic ;
2. la banque verse le montant du prêt sur le compte du notaire ;
3. vous signez l'acte de vente et, si vous empruntez, l'acte de prêt hypothécaire ;
4. le notaire paie le vendeur et, si besoin, rembourse la banque du vendeur pour libérer le bien.

Vous recevez les clés, mais vous n'êtes pas encore inscrit comme propriétaire.

Étape 6 : enregistrement et inscription

Après la signature, le notaire accomplit les formalités :

• enregistrement de l'acte aux impôts dans les 30 jours et paiement des droits d'enregistrement (4 % pour un logement) ;
• dépôt à la conservation foncière : inscription de la vente (1,5 % + 100 DH) puis de l'hypothèque de la banque (barème par tranches).

Une fois l'inscription faite, vous pouvez demander un certificat de propriété à votre nom. Gardez une copie de l'acte et du décompte du notaire : ils serviront à la revente pour calculer la plus-value.

Combien de temps faut-il compter ?

Les pièges à éviter

• Verser une grosse avance sans condition suspensive de prêt.
• Accepter de sous-déclarer le prix : risque de redressement, droit supplémentaire de 2 % sur la part en espèces, plus-value plus lourde à la revente.
• Acheter un bien non titré ou en indivision sans l'accord écrit de tous les copropriétaires.
• Oublier les frais dans le budget : ils représentent environ 7 % du prix, plus l'hypothèque.