La loi de finances 2026 ajoute 2 % de droits d'enregistrement sur la part du prix payée hors circuit bancaire, au-delà de 300 000 DH. Qui paie, combien et comment l'éviter.
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Calculer maintenantCe que prévoit la loi de finances 2026
La loi de finances n° 50-25 pour 2026 a créé un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %. Il vise les ventes d'immeubles et de droits réels immobiliers, ainsi que les cessions de fonds de commerce. Le but affiché est de réduire les paiements en espèces dans l'immobilier, un secteur où une partie du prix était souvent réglée « au noir », hors de l'acte.
Le Code général des impôts 2026, publié par la Direction générale des impôts, précise les conditions. Pour l'immobilier, le droit supplémentaire ne s'applique que si le prix dépasse 300 000 DH. Pour les fonds de commerce, il n'y a pas de seuil. La mesure vaut pour les actes et conventions établis à partir du 1er juillet 2026.
Dans quels cas les 2 % sont dus
Le droit supplémentaire est exigé dans deux situations :
- l'acte ne mentionne pas les modalités et les références du paiement : le notaire doit indiquer comment le prix a été réglé (numéro de chèque, références du virement…) ;
- le prix n'est pas payé par un moyen reconnu par l'administration fiscale.
Les moyens reconnus sont le chèque barré non endossable, l'effet de commerce, le virement bancaire, les moyens de paiement électroniques, les procédés électroniques et la compensation formalisée entre les parties. Autrement dit, tout ce qui laisse une trace bancaire. Les espèces, elles, déclenchent le supplément.
Combien cela coûte : trois exemples
Le droit supplémentaire s'ajoute aux droits d'enregistrement normaux (4 % pour un logement). Voici l'effet pour un appartement vendu 1 200 000 DH :
| Situation | Droits normaux (4 %) | Supplément 2 % | Total des droits |
|---|---|---|---|
| Tout le prix payé par virement | 48 000 DH | 0 DH | 48 000 DH |
| 400 000 DH payés en espèces | 48 000 DH | 8 000 DH | 56 000 DH |
| Mode de paiement absent de l'acte | 48 000 DH | 24 000 DH | 72 000 DH |
Pour un logement de 280 000 DH, le supplément ne s'applique pas, même en cas de paiement en espèces, puisque le prix ne dépasse pas 300 000 DH.
Le simulateur de la page d'accueil intègre ce calcul : dans les réglages avancés, indiquez la part du prix payée en espèces pour voir le surcoût.
Pourquoi l'État cible le cash
Le Maroc reste une économie où les espèces circulent beaucoup. Dans l'immobilier, la sous-déclaration du prix réduit à la fois les droits d'enregistrement payés par l'acheteur et l'impôt sur la plus-value payé par le vendeur. Elle pose aussi des problèmes de blanchiment. En rendant le paiement en espèces plus coûteux, la loi de finances pousse les parties à tout faire passer par la banque.
Pour l'acheteur, il y a un autre argument : un prix déclaré bas se retourne contre lui à la revente. La plus-value taxée sera calculée à partir de ce prix d'achat sous-évalué, donc plus élevée. Ce qui a été « économisé » à l'achat est souvent repayé, et au-delà, au moment de vendre.
Comment éviter le supplément
- Payez tout le prix par la banque. Le plus simple est de verser les fonds sur le compte de dépôt du notaire, qui paie ensuite le vendeur. Le notaire reporte les références dans l'acte.
- Gardez la trace de l'avance versée au compromis. Une avance remise en liquide au vendeur compte comme un paiement en espèces. Faites-la par chèque ou par virement.
- Vérifiez la clause de paiement de l'acte avant de signer : elle doit citer chaque règlement avec sa référence.
- Si vous êtes MRE, faites passer les fonds par un virement depuis l'étranger vers un compte au Maroc : la trace est complète, et elle sert aussi pour un éventuel rapatriement futur.
Questions fréquentes
Le vendeur paie-t-il les 2 % ?
Les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acheteur, sauf clause contraire. Le droit supplémentaire suit la même règle. En pratique, il est inclus dans la provision demandée par le notaire.
Un chèque ordinaire suffit-il ?
Le texte vise le chèque barré et non endossable, c'est-à-dire qui ne peut pas être transmis à une autre personne. Demandez à votre banque un chèque barré portant la mention « non endossable », ou préférez le virement.
Les terrains sont-ils concernés ?
Oui : le supplément vise toutes les ventes d'immeubles et de droits réels immobiliers au-delà de 300 000 DH, terrains compris. Il s'ajoute alors aux 5 % de droits normaux d'un terrain nu.
