TVA comprise dans le prix, VEFA, aide au logement, état du titre foncier : ce qui change entre un logement neuf et un logement ancien au Maroc.
Calculez votre mensualité et vos frais de notaire avec les barèmes 2026.
Calculer maintenantLes frais d'achat sont presque identiques
Contrairement à d'autres pays, le Maroc n'applique pas de « frais de notaire réduits » au neuf. Que le logement soit neuf ou ancien, l'acheteur paie 4 % de droits d'enregistrement, 1,5 % plus 100 DH de conservation foncière, les honoraires du notaire avec TVA, et l'hypothèque s'il emprunte. La base de calcul est le prix inscrit dans l'acte.
La vraie différence porte sur la TVA immobilière : dans le neuf, le promoteur facture une TVA de 20 %, déjà comprise dans le prix affiché. Dans l'ancien, la vente entre particuliers n'est pas soumise à la TVA. À prix égal, vous n'achetez donc pas la même chose : le prix d'un logement neuf contient une part de taxe.
Comparatif point par point
| Critère | Neuf (promoteur) | Ancien (particulier) |
|---|---|---|
| TVA | Comprise dans le prix | Aucune |
| Droits d'enregistrement | 4 % | 4 % |
| Conservation foncière | 1,5 % + 100 DH | 1,5 % + 100 DH |
| Aide directe au logement | Oui, jusqu'à 700 000 DH TTC | Non |
| Taxe d'habitation | Exonération de 5 ans pour une construction nouvelle | Due dès la 1re année |
| Travaux à prévoir | Peu | Souvent (cuisine, salle de bain, électricité) |
| Délai de remise des clés | Parfois long en VEFA | Immédiat à la signature |
| Négociation du prix | Limitée | Plus large |
Acheter sur plan : la VEFA
Beaucoup de logements neufs se vendent avant d'être construits, en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), encadrée par la loi n° 44-00. Le schéma est le suivant :
- un contrat préliminaire fixe le prix, la description du logement et le délai de livraison ; l'acheteur verse une avance limitée ;
- les paiements suivent l'avancement des travaux ;
- l'acte définitif est signé une fois le permis d'habiter obtenu, puis inscrit à la conservation foncière.
Les points de vigilance dans l'ancien
- Le titre foncier : demandez un certificat de propriété récent pour vérifier le propriétaire et les charges (hypothèque, saisie).
- La copropriété : le notaire demande au syndic une attestation de paiement des charges. Des impayés peuvent bloquer la vente.
- Les taxes locales : le vendeur doit être à jour de la taxe d'habitation et de la taxe de services communaux.
- Le quitus fiscal du vendeur, lié à l'impôt sur la plus-value, est indispensable pour inscrire la vente.
- L'état du bien : faites estimer les travaux avant de faire une offre et intégrez-les à votre budget.
Exemple : deux appartements à 650 000 DH
Imaginons un appartement neuf et un appartement ancien au même prix de 650 000 DH, achetés par un primo-accédant éligible à l'aide directe, avec 80 000 DH d'apport, sur 25 ans à 4,9 % TVA comprise.
- Neuf : l'aide de 70 000 DH réduit le montant emprunté à environ 552 000 DH ; mensualité d'environ 3 360 DH avec l'assurance. Pas de travaux, pas de taxe d'habitation pendant 5 ans.
- Ancien : pas d'aide, emprunt d'environ 623 000 DH ; mensualité d'environ 3 790 DH. Il faut souvent ajouter des travaux, mais le logement est parfois plus grand ou mieux situé pour le même prix.
Le neuf a l'avantage financier quand on est éligible à l'aide. L'ancien reprend l'avantage quand l'emplacement compte plus que tout, ou quand le prix au mètre carré est nettement plus bas.
Comment trancher
Comparez des biens comparables par le coût total : prix, frais, aide éventuelle, travaux, taxes locales et mensualité. Le simulateur de la page d'accueil calcule tout sauf les travaux, que vous pouvez ajouter à votre budget. Et pensez à la revente : un bien bien situé et bien entretenu se revend mieux, qu'il ait été acheté neuf ou ancien.
