كيف يعمل تمويل الأبناك التشاركية، وفيم يختلف الهامش عن سعر الفائدة، وما مصاريف الاقتناء المطبقة.
احسب قسطك الشهري ومصاريف التوثيق وفق جداول 2026.
احسب الآنمبدأ المرابحة
منذ 2017، تقترح الأبناك التشاركية في المغرب تمويلات مطابقة لآراء المجلس العلمي الأعلى. وفي العقار، المنتوج الأكثر انتشارًا هو المرابحة. فبدل إقراضك المال مقابل فوائد، يقوم البنك بما يلي:
- يشتري السكن الذي اخترته مباشرة من البائع؛
- يبيعه لك بثمن معروف مسبقًا، يساوي كلفة شرائه زائد هامش ربح؛
- يسمح لك بأداء هذا الثمن أقساطًا شهرية، على مدة قد تصل إلى حوالي 25 سنة.
يُحدد الهامش مرة واحدة عند التوقيع، ولا يمكن أن يرتفع ولو في حالة التأخير. وهذا فرق جوهري مع القرض الكلاسيكي بسعر متغير.
الهامش مقابل الفائدة: ما الذي يتغير فعلًا؟
| النقطة | القرض الكلاسيكي | المرابحة |
|---|---|---|
| الطبيعة | إقراض مال | بيع بالتقسيط |
| أجر البنك | فوائد | هامش يُحدد عند التوقيع |
| إمكانية السعر المتغير | نعم | لا، الثمن ثابت |
| الضريبة على القيمة المضافة | 10% على الفوائد | 10% على الهامش |
| غرامات التأخير | فوائد التأخير | لا يغتني البنك منها؛ المبالغ المحتملة تُصرف في أعمال خيرية |
| التأمين | تأمين المقترض الكلاسيكي | التأمين التكافلي |
ماليًا، يُحتسب القسط بالطريقة نفسها: يمكن ترجمة الهامش إلى «سعر معادل». وفي 2026، يكون هذا السعر المعادل عمومًا أعلى قليلًا من سعر القروض الكلاسيكية لدى الأبناك الكبرى. قارن بينهما بالقسط والكلفة الإجمالية: محاكي الموقع يصلح أيضًا للمرابحة بإدخال السعر المعادل الذي يبلغك به البنك.
مصاريف الاقتناء
بما أن العقار ينتقل مرتين (البائع ← البنك ← الزبون)، قد يُخشى ازدواج الضريبة. لكن القانون نص على الحياد الضريبي:
- اقتناء البنك للسكن في إطار المرابحة يخضع لرسوم التسجيل بسعر 4%، كشراء مباشر من طرف فرد؛
- إعادة البيع للزبون تستفيد من نظام نصت عليه المدونة العامة للضرائب لتجنب أداء الرسوم النسبية مرة ثانية؛
- هامش البنك يخضع للضريبة على القيمة المضافة بنسبة 10%، كفوائد القرض الكلاسيكي، لا على مجموع الأقساط.
يبقى مع ذلك عقدان يجب تحريرهما وتقييدان في المحافظة العقارية: اطلب من البنك والموثق كشفًا كاملًا للمصاريف قبل الالتزام. فقد تكون الكلفة الإجمالية أعلى قليلًا من شراء بقرض كلاسيكي.
الضمانات والتأمين
يأخذ البنك التشاركي عمومًا رهنًا على العقار، كالبنك الكلاسيكي، بنفس رسوم التقييد في المحافظة العقارية. ويُبرم التأمين لدى مؤسسة تكافلية (تأمين تشاركي) قائمة على التضامن بين المشتركين.
الصيغ التشاركية الأخرى
- الإجارة المنتهية بالتمليك: يشتري البنك العقار ويكريه لك، وفي نهاية العقد تنتقل إليك الملكية.
- المشاركة المتناقصة: تشتري العقار على الشياع مع البنك، ثم تشتري حصصه تدريجيًا مع أداء كراء عن الحصة التي ما زال يملكها.
وفي هذه العقود الثلاثة، يطبق القانون على اقتناء البنك للمحلات السعر نفسه 4% المطبق على الفرد.
لمن تصلح؟
تناسب المرابحة من يرغب في تمويل مطابق لقناعاته ويقدّر معرفة الكلفة الإجمالية الدقيقة لشرائه منذ البداية. وهي متاحة للأجراء وأصحاب المهن الحرة ومغاربة العالم، بشروط قريبة من شروط الأبناك الكلاسيكية: مساهمة، ونسبة استدانة حوالي 40%، واستقرار المداخيل.
المرابحة والدعم المباشر للسكن
يمكن استعمال الدعم المباشر للسكن (70.000 أو 100.000 درهم) مع تمويل تشاركي، فيخفض الثمن الواجب تمويله. وإذا كانت مداخيلك متواضعة أو غير منتظمة، فاسأل بنكك التشاركي أيضًا عن إمكانية استفادة ملفك من ضمان «ضمان السكن».
