Comment fonctionne le financement des banques participatives, en quoi la marge diffère d'un taux d'intérêt, et quels frais d'acquisition s'appliquent.
Calculez votre mensualité et vos frais de notaire avec les barèmes 2026.
Calculer maintenantLe principe de la mourabaha
Depuis 2017, les banques participatives proposent au Maroc des financements conformes aux avis du Conseil supérieur des oulémas. Pour l'immobilier, le produit le plus répandu est la mourabaha. Au lieu de vous prêter de l'argent contre des intérêts, la banque :
- achète le logement que vous avez choisi, directement au vendeur ;
- vous le revend à un prix connu d'avance, égal à son coût d'achat plus une marge (le « ribh ») ;
- vous laisse payer ce prix en mensualités, sur une durée qui peut aller jusqu'à 25 ans environ.
La marge est fixée une fois pour toutes au moment de la signature. Elle ne peut pas augmenter, même en cas de retard. C'est une différence de fond avec le crédit classique à taux variable.
Marge contre intérêt : ce qui change vraiment
| Point | Crédit classique | Mourabaha |
|---|---|---|
| Nature | Prêt d'argent | Vente à paiement échelonné |
| Rémunération de la banque | Intérêts | Marge fixée à la signature |
| Taux variable possible | Oui | Non, prix figé |
| TVA | 10 % sur les intérêts | 10 % sur la marge |
| Pénalités de retard | Intérêts de retard | Pas d'enrichissement de la banque ; montants éventuels reversés à des œuvres |
| Assurance | Assurance emprunteur classique | Assurance takaful |
Sur le plan financier, la mensualité se calcule de la même manière : on peut traduire la marge en un « taux équivalent ». En 2026, ce taux équivalent se situe en général un peu au-dessus de celui des crédits classiques des grandes banques. Comparez les deux en mensualité et en coût total : le simulateur du site convient aussi pour une mourabaha, en saisissant le taux équivalent communiqué par la banque.
Les frais d'acquisition
Comme le bien change deux fois de propriétaire (vendeur → banque → client), on pourrait craindre une double taxation. La loi a prévu une neutralité fiscale :
- l'acquisition du logement par la banque dans le cadre d'une mourabaha supporte les droits d'enregistrement au taux de 4 %, comme un achat direct par un particulier ;
- la revente au client bénéficie d'un régime prévu par le Code général des impôts pour éviter de payer une seconde fois les droits proportionnels ;
- la marge de la banque est soumise à la TVA de 10 %, comme les intérêts d'un crédit classique, et non sur la totalité des échéances.
Il reste toutefois deux actes à rédiger et deux inscriptions à la conservation foncière : demandez à la banque et au notaire un décompte complet des frais avant de vous engager. Le coût total peut être un peu plus élevé qu'un achat avec un crédit classique.
Garanties et assurance
La banque participative prend en général une hypothèque sur le bien, comme une banque classique, avec les mêmes droits d'inscription à la conservation foncière. L'assurance est souscrite auprès d'un opérateur takaful (assurance participative) : le principe est la mutualisation des risques entre participants.
Les autres formules participatives
- Ijara mountahia bitamlik : la banque achète le bien et vous le loue ; à la fin du contrat, la propriété vous est transférée.
- Moucharaka moutanakissa : vous achetez le bien en copropriété avec la banque, puis vous rachetez progressivement ses parts tout en lui payant un loyer sur la part qu'elle détient encore.
Pour ces trois contrats, la loi applique aux acquisitions de locaux par la banque le même taux de 4 % que pour un particulier.
Pour qui ?
La mourabaha convient à ceux qui souhaitent un financement conforme à leurs convictions et qui apprécient de connaître dès le départ le coût total exact de leur achat. Elle est accessible aux salariés, aux indépendants et aux MRE, avec des critères proches de ceux des banques classiques : apport, taux d'endettement autour de 40 %, stabilité des revenus.
Mourabaha et aide au logement
L'aide directe au logement de 70 000 ou 100 000 DH peut être utilisée avec un financement participatif : elle réduit le prix à financer. Si vos revenus sont modestes ou irréguliers, demandez aussi à votre banque participative si votre dossier peut bénéficier de la garantie Damane Assakane.
