0,5 %, 1,5 % puis 0,5 % : comment la conservation foncière facture l'inscription de l'hypothèque de votre banque, avec des exemples et le coût de la mainlevée.
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Calculer maintenantPourquoi une hypothèque ?
Quand une banque finance un achat immobilier, elle demande une garantie : le plus souvent une hypothèque de premier rang sur le bien acheté. Si l'emprunteur cesse de rembourser, la banque peut faire saisir et vendre le bien pour récupérer sa créance, avant les autres créanciers.
Pour être valable vis-à-vis de tous, l'hypothèque doit être inscrite sur le titre foncier. Cette inscription est payante, et c'est l'emprunteur qui en supporte le coût.
Le barème officiel par tranches
Le tarif de l'ANCFCC calcule les droits d'inscription d'une hypothèque sur le montant garanti (en général le montant du prêt), selon trois tranches :
| Tranche du montant garanti | Taux |
|---|---|
| De 0 à 250 000 DH | 0,5 % |
| De 250 001 à 5 000 000 DH | 1,5 % |
| Au-delà de 5 000 000 DH | 0,5 % |
| Droit fixe par propriété | 100 DH |
Le calcul fonctionne comme un impôt progressif : chaque taux ne s'applique qu'à la part du montant comprise dans sa tranche.
Exemples de calcul
| Montant du prêt | Tranche à 0,5 % | Tranche à 1,5 % | Au-delà de 5 M | Total avec 100 DH |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 DH | 1 000 | — | — | 1 100 DH |
| 300 000 DH | 1 250 | 750 | — | 2 100 DH |
| 800 000 DH | 1 250 | 8 250 | — | 9 600 DH |
| 1 500 000 DH | 1 250 | 18 750 | — | 20 100 DH |
| 6 000 000 DH | 1 250 | 71 250 | 5 000 | 77 600 DH |
Détail pour 800 000 DH : 250 000 × 0,5 % = 1 250 DH, puis (800 000 − 250 000) × 1,5 % = 8 250 DH, plus 100 DH. Total : 9 600 DH, soit 1,2 % du prêt.
Les autres frais liés au crédit
L'inscription de l'hypothèque n'est pas le seul coût d'un prêt :
- Frais de dossier de la banque : souvent entre 1 000 et 3 000 DH, parfois négociables, voire offerts.
- Frais d'expertise du bien, quand la banque mandate un expert pour estimer sa valeur.
- Rédaction de l'acte de prêt : selon les notaires, une partie peut être facturée en plus de l'acte de vente. Demandez un devis séparé.
- Assurance emprunteur : elle s'ajoute à chaque mensualité et pèse souvent plus lourd que tous les frais ci-dessus réunis.
Le simulateur ajoute automatiquement l'hypothèque calculée sur le montant emprunté et des frais de dossier modifiables.
La mainlevée en fin de crédit
Quand le prêt est entièrement remboursé, l'hypothèque ne disparaît pas toute seule. Il faut :
- demander à la banque une mainlevée, c'est-à-dire un document par lequel elle renonce à sa garantie ;
- la déposer à la conservation foncière pour faire radier l'hypothèque du titre. Le tarif officiel est de 500 DH par propriété.
Pensez-y avant de vendre : un acheteur et sa banque exigeront un titre libre. Si vous vendez avant la fin du crédit, le notaire rembourse la banque sur le prix de vente et organise la mainlevée.
Peut-on réduire ces frais ?
Le barème de la conservation foncière ne se négocie pas. En revanche, vous pouvez agir sur le montant garanti : un apport plus élevé réduit le prêt, donc l'hypothèque. Passer d'un prêt de 1 000 000 DH à 800 000 DH économise 3 000 DH d'inscription, sans compter les intérêts. Les frais de dossier et l'assurance, eux, se négocient avec la banque.
En résumé
- L'inscription de l'hypothèque se calcule sur le montant du prêt, par tranches : 0,5 %, puis 1,5 %, puis 0,5 %, plus 100 DH.
- Pour la plupart des prêts immobiliers, cela représente entre 0,6 et 1,4 % du montant emprunté.
- La mainlevée coûte 500 DH à la conservation foncière une fois le prêt remboursé.
- Un apport plus élevé est le seul moyen de réduire ce poste, puisque le barème ne se négocie pas.
