Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires, TVA et débours : comment se compose la provision demandée par le notaire, avec trois exemples chiffrés.
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Calculer maintenantCe que recouvrent les « frais de notaire »
On parle de « frais de notaire », mais le notaire n'en garde qu'une petite partie. L'essentiel est constitué de taxes qu'il collecte pour l'État et pour l'Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC). Avant la signature, il demande à l'acheteur une provision qui couvre l'ensemble, puis il reverse chaque montant à son destinataire.
Pour un logement payé par virement ou par chèque, sans crédit, cette provision se compose de cinq postes :
- les droits d'enregistrement, versés à la Direction générale des impôts ;
- les droits de conservation foncière, versés à l'ANCFCC ;
- les honoraires du notaire ;
- la TVA sur ces honoraires ;
- les débours : timbres, copies, certificats, frais de dossier.
Poste par poste
1. Les droits d'enregistrement : 4 %
C'est le poste le plus lourd. Pour l'achat d'un local construit, qu'il soit à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif, le taux est de 4 % du prix. Il passe à 5 % pour un terrain nu et peut descendre à 3 % pour certains logements sociaux. Depuis le 1er juillet 2026, la part du prix payée en espèces supporte en plus 2 % si le prix dépasse 300 000 DH.
2. La conservation foncière : 1,5 % + 100 DH
Le tarif officiel de l'ANCFCC fixe l'inscription d'une vente à 1,5 % du prix, avec un minimum de 500 DH, plus un droit fixe de 100 DH par titre. Le certificat de propriété à votre nom coûte 100 DH de plus.
3. Les honoraires du notaire : environ 1 %
Il n'existe pas aujourd'hui de barème publié qui s'impose à tous les notaires pour les ventes ordinaires. En pratique, les honoraires tournent autour de 1 % du prix hors taxe, avec un minimum de quelques milliers de dirhams, et le pourcentage baisse souvent pour les montants élevés. Pour les logements de moins de 300 000 DH financés avec l'aide directe au logement, une convention avec l'Ordre des notaires les plafonne à 2 500 DH.
4. La TVA sur les honoraires : 10 %
Les prestations des notaires sont soumises à la TVA au taux de 10 %, calculée sur les honoraires uniquement.
5. Les débours : 1 000 à 3 000 DH
Timbres fiscaux, copies de l'acte, frais de délivrance des pièces, déplacements : comptez en général entre 1 000 et 3 000 DH.
Trois exemples chiffrés
Hypothèses : logement payé intégralement par la banque, honoraires de 1 % HT, 1 500 DH de débours, sans crédit.
| Poste | 500 000 DH | 1 000 000 DH | 2 000 000 DH |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (4 %) | 20 000 | 40 000 | 80 000 |
| Conservation foncière et certificat | 7 700 | 15 200 | 30 200 |
| Honoraires HT (1 %) | 5 000 | 10 000 | 20 000 |
| TVA sur honoraires (10 %) | 500 | 1 000 | 2 000 |
| Débours | 1 500 | 1 500 | 1 500 |
| Total | 34 700 DH | 67 700 DH | 133 700 DH |
| En % du prix | 6,9 % | 6,8 % | 6,7 % |
La règle simple à retenir : prévoyez environ 7 % du prix pour un achat sans crédit. Avec un crédit, ajoutez l'inscription de l'hypothèque, soit environ 0,7 à 1,4 % du montant emprunté selon sa taille, et les frais de dossier de la banque.
Si vous achetez à crédit
La banque exige une hypothèque de premier rang sur le bien. Son inscription à la conservation foncière suit un barème par tranches : 0,5 % jusqu'à 250 000 DH, 1,5 % de 250 001 à 5 000 000 DH, 0,5 % au-delà, plus 100 DH. Pour un prêt de 800 000 DH, cela représente 9 600 DH. Certains notaires facturent aussi la rédaction de l'acte de prêt : demandez-le avant de signer.
Qui paie quoi ?
Les droits d'enregistrement, la conservation foncière, les honoraires et les débours sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur, de son côté, paie l'impôt sur la plus-value (taxe sur les profits immobiliers) et doit fournir un quitus fiscal. Les taxes ne se négocient pas ; seuls les honoraires du notaire peuvent faire l'objet d'une discussion.
Comment réduire la facture
- Payez tout par la banque pour éviter le droit supplémentaire de 2 %.
- Ne sous-déclarez pas le prix : l'économie de droits est faible face au risque de redressement et à l'impôt plus lourd à la revente.
- Vérifiez votre éligibilité à l'aide directe au logement si vous achetez un logement neuf de 700 000 DH au plus.
- Demandez un devis détaillé au notaire avant le compromis et comparez deux cabinets si besoin.
Pour votre propre projet, le simulateur calcule chacun de ces postes et vous permet de modifier les honoraires et les débours.
