Logement, local commercial, terrain nu ou logement social : les taux des droits d'enregistrement au Maroc et les cas particuliers à connaître avant de signer.
Calculez votre mensualité et vos frais de notaire avec les barèmes 2026.
Calculer maintenantÀ quoi servent les droits d'enregistrement ?
Tout acte qui transfère la propriété d'un bien immobilier doit être enregistré auprès de la Direction générale des impôts dans les 30 jours qui suivent sa signature. L'enregistrement donne une date certaine à l'acte et déclenche le paiement d'un impôt proportionnel au prix : les droits d'enregistrement. Le notaire les calcule, les encaisse auprès de l'acheteur et les verse au receveur des impôts.
Le taux dépend de la nature du bien acheté. Les règles figurent à l'article 133 du Code général des impôts.
Les taux en 2026
| Bien acquis | Taux |
|---|---|
| Local construit à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif | 4 % |
| Terrain sur lequel est édifié ce local, dans la limite de 5 fois la surface couverte | 4 % |
| Terrain nu ou comportant des constructions à démolir | 5 % |
| Logement social (prix ≤ 250 000 DH HT), acheteur sans autre logement | 3 % |
| Part du prix payée hors circuit bancaire, si le prix dépasse 300 000 DH | + 2 % |
Le cas général : 4 % pour un logement
Appartement, villa, maison, neuf ou ancien : l'achat d'un logement est taxé à 4 %. Le même taux vaut pour un magasin, un bureau ou un cabinet. Il s'applique aussi au terrain qui supporte la construction, dans la limite de cinq fois la surface couverte. Au-delà, la partie de terrain en excès est taxée comme un terrain nu.
Le taux de 4 % vaut aussi lorsque le logement est acheté par une banque pour le compte de son client dans le cadre d'une mourabaha, d'une ijara mountahia bitamlik ou d'une moucharaka moutanakissa.
Les terrains nus : 5 %
L'achat d'un terrain nu, ou comportant des constructions destinées à être démolies, est taxé à 5 %, qu'il soit immatriculé ou non. Pour un lot de 800 000 DH, les droits atteignent 40 000 DH, contre 32 000 DH pour un logement du même prix.
Le logement social : 3 % sous conditions
Pour un logement social dont le prix ne dépasse pas 250 000 DH hors TVA, le taux est réduit à 3 %, à condition que l'acheteur prouve qu'il ne possède aucun autre bien en pleine propriété au Maroc. Pour 250 000 DH, les droits sont donc de 7 500 DH au lieu de 10 000 DH.
Ces conditions sont vérifiées par le notaire, qui demande les justificatifs. Le simulateur applique ce taux quand vous choisissez « logement social » et que le prix ne dépasse pas 250 000 DH ; au-delà, il revient à 4 %.
Le droit supplémentaire de 2 %
Depuis le 1er juillet 2026, la loi de finances ajoute un droit de 2 % lorsque le prix d'un bien de plus de 300 000 DH n'est pas payé par un moyen traçable (virement, chèque barré non endossable, paiement électronique…), ou lorsque l'acte ne mentionne pas les références du paiement. Le supplément porte sur la part payée en espèces, ou sur tout le prix si le mode de paiement ne peut pas être identifié.
Sur quelle base sont calculés les droits ?
La base est le prix déclaré dans l'acte, augmenté des charges éventuelles supportées par l'acheteur pour le compte du vendeur. L'administration peut contester un prix qu'elle juge inférieur à la valeur du marché. Elle compare avec les ventes récentes du même quartier, à partir des référentiels de prix publiés par ville. En cas de redressement, l'acheteur paie les droits sur la différence, avec des pénalités.
Délais et pénalités
- L'acte doit être enregistré dans les 30 jours de sa date.
- Un retard entraîne une pénalité et une majoration calculées sur le montant des droits dus.
- Quand la vente est reçue par un notaire, c'est lui qui accomplit la formalité : vous n'avez rien à faire, à condition d'avoir versé la provision à temps.
Comparatif pour un même budget
| Prix | Logement (4 %) | Terrain (5 %) | Logement avec 300 000 DH en espèces |
|---|---|---|---|
| 600 000 DH | 24 000 DH | 30 000 DH | 30 000 DH |
| 1 000 000 DH | 40 000 DH | 50 000 DH | 46 000 DH |
| 1 500 000 DH | 60 000 DH | 75 000 DH | 66 000 DH |
Testez votre propre cas avec le simulateur : choisissez le type de bien et, dans les réglages avancés, la part éventuellement payée en espèces.
